إمسيح يطلق مبادرة لحل مشكلة الأراضي المشاع بالاردن

خبرني-
عند طرح مفهوم الشراكة بين القطاعين العام والخاص، عادة ما تتعالى أصوات
اللوم والعتب بين الطرفين، ويتجادل الطرفان حول مسؤولية كل منهما تجاه
الآخر، فمؤسسات القطاع العام تشير بنوع من الخجل الى أن مجتمع الأعمال لم
يستطع تولي زمام المبادرة فيما يتعلق بالهم الاقتصادي ولم يتحمل مسؤولياته
الكاملة بعد ، فيما يدعي القطاع الخاص أن الحكومة تلجأ الى سياسة الإلزام
دون الاستشارة وتتحكم في قراراتها "لمزاجية".

رجل
الأعمال أسامة إمسيح، كشف للصحفية رانيا الهندي في صحيفة "الرأي" عن
إطلاقه " خارطة طريق " اقتصادية وصفها بـ" مشروع مستقبل الأردن" ، تقوم على
إيجاد آلية قانونية لاستغلال أراضي المشاع في المملكة، ستوفر مليارات
الدنانير على خزينة الدولة في حال إقرارها.

"تتمحور
فكرة المشروع في الاستغلال الأمثل للبنية التحتية في الأردن، و توفير
المليارات بعدم بناء غيرها في الوقت الحاضر من خلال تعديل قانون رسوم تسجيل
الأراضي والأنظمة والقوانين المتعلقة به، وخاصة أراضي المشاع" يقول إمسيح،
ويضيف :" لابد من إيجاد آلية قانونية لإدارة أراضي المشاع بشكل يحقق
العدالة والمساواة بين الأطراف كافة"

ويتابع
إمسيح في الكشف عن فكرته قائلا : أن تطبيق الفكرة يتم من خلال تحويل هذه
الملكيات إلى شركات مساهمة خاصة تسجل في سجل الشركات لدى وزارة الصناعة و
التجارة كأي شركة مساهمة خاصة.

وبحسب
الإحصائيات الرسمية بلغت مساحة أمانة عمان الكبرى قبل سنة 2007، نحو 705
كم2 منها 282كم2 مستغل و اخذ النمو العمراني في العاصمة منذ تأسيس الدولة
نحو 70 عاما لبناء الـ60% الموجودة حاليا.

يؤكد
إمسيح- الذي يتولى أيضا منصب نقيب تجار الحلي والمجوهرات- أنه من الأجدى
اقتصاديا استغلال الـ40% من الأراضي الشاغرة والمخدومة أصلا قبل خدمة
الـ957 كم2 الجديدة التي تم ضمها لأمانة عمان الكبرى، إذ أن كلفة تعبيد
الشوارع فقط للمناطق الجديدة المنضمة لأمانة عمان الكبرى تتجاوز 3.5 مليار
دينار.

ويلفت
رجل الأعمال الى أن التطور والارتفاع الكبير في أسعار الأراضي وخاصة في
المناطق المأهولة والمنظمة، رافقه ظهور مشاكل جديدة تمثلت في مشاكل الشراكة
على الشيوع في قطع الأراضي والتي بدورها – بحسب إمسيح- أعاقت هذا التطور
وخلقت سلبيات اقتصادية تمثلت في الحد من الإيرادات المتحققة للدولة وهروب
مستثمرين و مطورين عقاريين، مما أدى إلى إيجاد ضغط كبير على الدولة بمختلف
أجهزتها وعلى ميزانيتها نتيجة الحاجة لتطوير وتأهيل مناطق بعيدة عن الخدمات
لكي تستوعب هذا النشاط الجديد العملاق في حال رغب المستثمر في تلك المناطق
الجديدة.

ويحذر
امسيح من أن مشكلة الشيوع ستتطور و تزداد خطورة مستقبلا و لن يحلها
التقادم بل سيزداد مجموع شركاء الشيوع مما يؤدي الى إستحالة حلها ، مشيرا
الى ظهور سلبيات في قوانين عدة تعالج هذه الجانب المهم والاستراتيجي
والحيوي لم تكن ظاهرة سابقا نتيجة لنشاط هذا القطاع المتسارع والمتنامي مما
أدى إلى ظهور أسباب عديدة للتفكير وتطوير و تعديل عدد كبير من القوانين
والأنظمة والتعليمات لكي تلائم وتساير التطور والتنوع في هذا النشاط.

ويدعو
إمسيح الى إجراء التعديل على القوانين المتعلقة برسوم تسجيل الأراضي أو
القوانين والأنظمة المتعلقة بتسجيل الأراضي ، مبينا أن النشاط العقاري
والعمراني الذي شهدته المملكة ولا تزال تشهده، يعد من أهم المبررات على
التعديل لكي تلائم القوانين هذه النهضة وتسايرها علما بان عدد سكان عمان
مرشح للارتفاع من 2.2 مليون الى 6.5 مليون في عام 2025 م ، إلى جانب وجود
40% من مساحة أمانة عمان الكبرى (بوضعها السابق) غير مستغلة داخل حدود
أمانة عمان والبلديات لوجود عدد كبير من الشركاء غير المتفقين على فكرة
التطوير أو البناء أو البيع سواء أكانت هذه الشراكة ناتجة عن ميراث أو
عمليات بيع وشراء.

يقول
امسيح : « عدم استغلال هذه المساحات الشاغرة يشكل ضغطا كبيرا على البلديات
وأمانة عمان الكبرى إذا تضطر هذه الجهات إلى توسيع نطاق الخدمات المقدمة
من قبلها نتيجة اضطرار الناس إلى ترك المساحات المخدومة المنظمة إلى مناطق
أخرى ابعد وغير مخدومة مما يشكل ضغطا على الجهات التي تقدم هذه الخدمات إلى
خدمة هذه المناطق وتنظيمها وتعبيد الشوارع وتقديمها غيرها من الخدمات
المكلفة والتي تشكل عبئا مادياً كبيراً «.

ومن
مبررات التعديل المقترح وفقا لـ إمسيح « صعوبة إفراز هذه المساحات أما
لصغرها أو عدم أمكانية إفرازها بين الشركاء فيها أو لوجود موانع أدبيه بين
الشركاء كعلاقة الإخوة أو القرابة، الى جانب إعاقة تنفيذ مشاريع التطوير
العقاري الكبيرة و أو المشاريع الحيوية لوجود عدد كبير من الشركاء غير
المتفقين على فكرة لتطوير أو على فكرة البيع لمطور عقاري «.

ويرى
إمسيح أن الحل يكمن في إيجاد أليه قانونية لإدارة هذه الأملاك بشكل يحقق
العدالة والمساواة بين كل الأطراف وبنفس الوقت تساهم في سهولة عملية
التطوير والنهضة العقارية ، من خلال تحويل ملكيات أراضي المشاع إلى شركات
مساهمة خاصة يتم تسجيلها في سجل الشركات لدى وزارة الصناعة و وتطبق عليها
نفس الشروط والقوانين و الأنظمة المرتبطة بهذا المجال .

ووفقا
لهذه الآلية المقترحة يتم انتخاب مجلس إدارة للشركة وتكون حصص الشركاء
فيها على مقدار حصة كل شريك في الأرض ويكون المجلس المفوض بكافة الأمور
الإدارية والمالية والقانونية وله الصلاحيات كافة التي تكون لمجلس إدارة أي
شركة مساهمة خاصة و يتم نقل ملكية العقار المملوك على الشيوع إلى هذه
الشخصية الاعتبارية الجديدة.

ويشدد
إمسيح على تعديل قانون رسوم تسجيل الأراضي و القوانين المرتبطة به، لاعفاء
عملية نقل الملكية من رسوم البيع والتنازل، موضحا أن الإعفاء يشجع الشركاء
في قطعة ارض على الانتقال من مبدأ الملكية الفردية إلى الملكية الجماعية
والإدارة المشتركة للعقارات بحيث يكون مجلس الإدارة في هذه الشركة هو
المفوض بالبيع أو الإفراز أو التطوير وهو المفوض بالتفاوض مع المطورين
العقاريين وتوقيع العقود المرتبطة بهذا المجال، على أن الإعفاء عند عملية
البيع الأولي أي عملية التنازل الأولي من اسم الشركاء في قطعة الأرض إلى
اسم الشركة المساهمة الخاصة و بعد هذا التنازل فأن أي عملية بيع على هذه
القطعة يتم دفع الرسوم القانونية عليها مهما تكررت عملية البيع . ولكي يحقق
هذا التعديل الغاية المنشودة منه، يقترح رجل الأعمال،وضع آليات محددة
لتطبيقه إما بصورة إجبارية في حالات (الوفاة، وتعارض الإفراز للقطع مع
التنظيم، عدم قابليتها للإفراز، ومرور5 سنوات على الشراكة دون أي تطوير أو
تغيير ) أو بصورة اختيارية بحيث يتم إبقاء المجال مفتوح للمالكين للانتقال
لهذا النمط من الملكية متى يشأوون مع احتفاظهم بالإعفاء من الرسوم للمرة
الأولى.

وحول
مزايا المشروع، يؤكد إمسيح إن إقرار المشروع وتبنيه من قبل الجهات
الحكومية ذات العلاقة سيوفر مئات الملايين من الدنانير سنويا على ميزانية
الدولة اللازمة لإيصال الخدمات للمناطق الجديدة التي دخلت التنظيم – وتتعدى
هذه الخدمات البنية التحتية إلى المقومات اللازمة لبناء مناطق قابلة
للحياة.

كما
يعمل المشروع على تنشيط الحركة العمرانية ما يطلق نهضة لم يسبق لها مثيل
في الأردن تتمحور في عمان ومراكز المدن تخلق نشاطا تجاريا صناعيا عمرانيا،
يقوده مالكو الأراضي المجمدة – بسبب استطاعتهم الآن استثمارها بشكل مستقل
أو مع شريك استراتيجي (B.O.T ) أو تأجيرها أو بيعها .

يؤكد
إمسيح، أن المشروع ينشط البنوك لإقراض هذه المشاريع الناشئة والناجحة بسبب
موقعها الاستراتيجي مما يزيد أرباح البنوك ، ويخلق سيولة بين أيدي
المستثمرين، ويحل مشكلة السيولة الزائدة في البنوك واستثمارها في مشاريع
إنتاجية و سكنية و خدمية عن طريق تطوير أراضي المشاع، ناهيك عن تقليص
الفاتورة النفطية للمملكة المرشحة للازدياد إذا انتشر النمو العمراني بعيدا
عن مراكز المدن بسبب طول خطوط المواصلات ، وتوفير الطاقة على مستوى
المملكة بشكل مؤكد حيث يتم استغلال محطات التوليد الموجودة أو توسعتها
بدلاً من بناء محطات جديدة.

ومن
مزايا المشروع أيضا بحسب إمسيح، تقليل التلوث البيئي خارج مراكز المدن.و
تقليل ضرورة الإسراع بإنشاء خطوط حديثة ومكلفة للمواصلات الخارجية ، إنقاذ
الأراضي الزراعية من الزحف العمراني وبالتالي إنقاذ سلة الغذاء للمملكة
وكذلك الآبار والأحواض المائية التي ستندثر تحت الكتل الإسمنتية وستتلوث،
الى جانب إمكانية وضع آلية لاستغلال أراضي الأيتام القُصَر ضمن لجنة تابعة
لدائرة قاضي القضاة بدل بقاءها غير قابلة للاستغلال .

كما
يفتح المشروع المجال على مصراعيه امام أمانة عمان لتخفيض إنفاقها على بناء
البنية التحتية للمناطق البعيدة وإمكانية أن تكون هي المستأجر أو
المستثمر(BOT) أو مدير الاستثمار للكثير من الأراضي لتستغلها وتحل مشكلة
الـمواقف في المملكة و وسط المدن والمناطق التجارية المكتظة، واستغلال
الأراضي الخالية كمناطق وحدائق خضراء أو ملاعب للأطفال ،و تنشيط الحركة
الرياضية والمواهب الأردنية عن طريق بناء ملاعب للاتحادات المختلفة عن طريق
الاستثمار أو الاستئجار أيضا.

ويتوقع
إمسيح أن يساهم المشروع في رفع حجم تداول العقار عند تطبيق القانون والذي
سيدر دخلا كبيرا على دائرة الأراضي والمساحة ، مشيرا الى تراجع حجم التداول
في قطاع العقار بنسبة 38% خلال النصف الأول من العام الماضي علما انه يوجد
1.5 مليون مالك عقار ، 3.5مليون قطعة ارض، 2 مليون ملكية.

ومن
مزايا المشروع أيضا، حل مشكلة البيوت الاثرية من الحقبة العثمانية - في
مادبا على سبيل المثال - و الحفاظ عليها من الاندثار، الى جانب إنخفاض
أسعار الاراضي في الاردن وإنخفاض معدلات التضخم ، إذ ان حصة السكن في
مؤشرات التضخم لها حصة الاسد .

وشدد
إمسيح على إن مخطط الأمانة لتطوير المدينة شامل ومدروس بدقة وان فكرته
تتكامل معها بشكل كامل-بحيث تشكل حلا للسيناريو المقترح بالتكثيف البيني
للمدينة – خاصة أن أراضي منطقة الأبراج وشارع المطار تعاني من مشكلة المشاع
بشكل كبير.